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Wohnung oder Haus? Neu bauen oder renovieren? Kaufen oder mieten? Der Immobilienmarkt in unserer Region ist vielfältig und es gilt einige Faktoren zu beachten, um die richtige Entscheidung zu treffen. Auch wenn es sich bei uns im Österreich-Vergleich noch relativ günstig wohnen lässt, von billig kann keine Rede sein, denn die Baukosten sind überall hoch.
Nora SCHLEICH / 31. Oktober 2018
Foto: Nora Schleich

Immobilienexperten Siegmund Heschl (Foto 1) und Gerhard Samer (Foto 2 unten) sowie Wohnbauberater Florian Höfler (Foto 3 unten) raten zum Kauf einer Immobilie – jedoch sind im Vorfeld einige Punkte zu klären.

 

Der Preis ist heiß

Der Grundstückspreis gilt als Indikator für den Immobilienmarkt. „Im Bezirk Hartberg kostet der Quadratmeter Bauland durchschnittlich 30 Euro, das ist sehr günstig“, bestätigt Immobilienprofi Gerhard Samer. Ausnahmen sind die Stadt Hartberg (ab 65-160 Euro/m2), der „Speckgürtel“ rundherum, Bad Waltersdorf, Stubenberg und Pöllau (etwa 70 Euro/m2).

Für das Burgenland gilt: je südlicher man baut, umso günstiger sind die Grundstückspreise, mit Ausreißern wie Bad Tatzmannsdorf oder der Stadt Oberwart. „Jobs sind die Lebensader, viele ziehen der Arbeit nach“, so Gerhard Samer. Pinkafeld (60 Euro/m2) ist exemplarisch für den Zusammenhang von guter Infrastruktur, steigender Wirtschaft und dem Bedarf an Wohnraum – und Angebot und Nachfrage regieren nach wie vor den Markt. Auch Fürstenfeld und Gleisdorf (100-300 Euro/m2) boomen daher extrem. „Umgekehrt habe ich in Güttenbach kürzlich einen Baugrund mit fünf Euro pro Quadratmeter bewertet“, so Siegmund Heschl, Immobilienfachmann in Hartberg.

Neu bauen oder Altes kaufen?

Viele alte Häuser, vor allem in Dörfern, stehen leer. Daneben wird neu gebaut, denn die Sanierung alter Gemäuer kann teuer werden und auch eine eventuelle Entsorgung kostet Geld. Was allerdings oft für das Erwerben von Altbestand spricht, ist die Lage, denn zentral oder in Alleinlage gibt es heute kaum noch unbebaute Baugründe.

Auch trendy, vor allem im Südburgenland: alte Bauernhäuser. Hier zahlt man häufig einen Liebhaberpreis. „Besonders gefragt sind aber Höfe zwischen 100.000 und 150.000 Euro – die Substanz ist noch gut, man kann sofort einziehen und nach und nach investieren“, weiß Siegfried Heschl. Altbestand zu renovieren, ist meist immer noch günstiger als ein Neubau. Häuser werden heute schneller und mit weniger Eigenleistung gebaut, was das neue Eigenheim teuer macht.

Explodiert sind auch die Baukosten: laut Statistik Austria sind diese seit dem Jahr 2000 infolge der Inflation, Lohnerhöhungen und steigender Materialkosten um 62 Prozent gestiegen. „300.000 bis 400.000 Euro an reinen Baukosten muss man für ein Haus schon rechnen, nach oben sind die Grenzen offen“, so Gerhard Samer. Die Grundstückspreise seien aufgrund des niedrigen Preissegments in den Bezirken Oberwart und Hartberg allerdings stabil bis leicht steigend, sind sich unsere Experten einig.

Finanzierung eines Eigenheims

Was aber tun? Zahlt es sich noch aus, einen Kredit zu nehmen und eine Immobilie zu kaufen, anstatt Miete zu zahlen? Wohnbauberater Florian Höfler meint: „Ja! Die Niedrigzinsphase ist allgegenwärtig. Zahlt man zum Beispiel 600 Euro Miete, hochgerechnet mit drei Prozent Mietsteigerung pro Jahr, dann ergibt das nach 30 Jahren rund 340.000 Euro. Hierfür geht sich im Südburgenland ein schönes Häuschen aus. Miete bezahlt man ein Leben lang, der Kredit ist dann getilgt“.

Vorsicht ist dennoch geboten. Florian Höfler empfiehlt einen Fixzinssatz mit der Bank zu vereinbaren. Für die Nebenkosten beim Hauskauf sollte man darüber hinaus einen Sicherheitspolster von 10 bis 15 Prozent der Gesamtkosten berücksichtigen. Als Grundregel gilt außerdem: „Maximal 30 bis 35 Prozent des Einkommens kann man als Ratenbelastung sicher wegzahlen. Alles darüber birgt ein gewisses Risiko. Auch familiäre Pläne sollte man bedenken. Für die Fälle Ableben und Arbeitslosigkeit gibt es Versicherungen“, so Höfler.

Sein Tipp am Rande betrifft Scheidungshäuser. Die sind meist erst zwischen vier und sieben Jahre alt und werden durchschnittlich mit einem Preisverfall von 30 Prozent verkauft. „Oft wollen die ehemaligen Besitzer einen emotionalen Schlussstrich ziehen und auch aus finanziellen Gründen schnell verkaufen“, ergänzt der Finanzexperte.
Regionale Tendenzen

Die meisten Oststeirer und Südburgenländer wollen ein preiswertes Eigenheim mit kleinem Garten, am liebsten in der Stadt, da sind sich Samer und Heschl einig. In den Bezirkshauptstädten sind diese Ansprüche natürlich kaum zu erfüllen. Zuzug von außerhalb des Bezirkes gibt es in den steirischen Randgebieten kaum, junge Familien ziehen in den nächsten größeren Ort.

Auch das Südburgenland zählt zu den eher exponierten Lagen am Immobilienmarkt. Hier gibt es aber einen leichten Trend mit Zuzug von außen, denn die Lebensqualität ist hoch, die Wohnraumbeschaffung und die Lebenserhaltung relativ günstig. Nicht zu übersehen ist mittlerweile auch der demographische Aspekt. Vor wenigen Jahrzehnten war der heute durchaus vertretbare Trend zu Mikrowohnungen und Singlewohnungen undenkbar. „Heute, durch ein neues Familienbild, gibt es mehr Singles, Geschiedene und Alleinerziehende, die sich günstigere und kleine Wohnungen zur Miete wünschen“, so Siegfried Heschl.


Wann und weshalb man einen Makler mit seiner Immobilie betrauen sollte

Makler kosten Geld. Dennoch wollen viele (Ver-)Käufer nicht darauf verzichten, denn Makler sind Experten was das Rechtliche betrifft, kennen den regionalen Immobilienmarkt und schätzen somit Preise und Wohnraum richtig ein.

Genaueres haben wir gefunden unter: https://mietervereinigung.at/792/Immobilienmakler.

Hier lesen Sie ein Auszug zu den Rechten, Pflichten und der Provision eines Maklers:

DER IMMOBILIENMAKLER

In den meisten Fällen ist in die Wohnungsvermittlung ein Makler involviert. Ein Immobilienmakler soll Vermieter und Mietinteressenten zusammenbringen und dafür sorgen, dass es zu einem Mietvertragsabschluss kommt.

Welche Pflichten hat der Immobilienmakler?

Der Immobilienmakler ist insbesondere verpflichtet:

  • darauf hinzuweisen, dass er als Immobilienmakler einschreitet
  • mitzuteilen, wenn er als Doppelmakler tätig wird und auch in einem Auftragsverhältnis mit dem Wohnungsabgeber steht, was bei den meisten Vermittlungen der Fall ist
  • Ihre Interessen redlich und sorgfältig zu wahren und Sie zu beraten
  • Ihnen alle die Wohnung und den Mietvertragsabschluss betreffenden Informationen mitzuteilen, die für den Mietvertragsabschluss von Bedeutung sein können
  • sämtliche voraussichtlich erwachsenden Kosten, die durch den Mietvertragsabschluss entstehen könnten, bekannt zu geben
  • die Höhe der Maklerprovision schriftlich mitzuteilen
  • Sie unverzüglich auf ein wirtschaftliches oder familiäres Nahverhältnis zum Vermieter/zur Verwaltung hinzuweisen
  • über all das zu schweigen, was Sie ihm erzählen

Einem Wohnungsinteressenten, der ein Verbraucher ist, muss er die Informationen schriftlich mitteilen. Verletzt der Immobilienmakler seine Pflichten, können Sie unter Umständen Schadenersatz verlangen. Weiters können Sie wegen Verletzung wesentlicher Pflichten auch eine Mäßigung der Maklerprovision fordern.

Wird ein Mietvertrag nach Einschaltung eines Immobilienmaklers erfolgreich abgeschlossen, gebührt diesem eine Provision, die von Ihnen zu bezahlen ist. Ein Immobilienmakler hat Sie darauf hinzuweisen, dass im Falle des Mietvertragsabschlusses eine Provisionspflicht besteht. Gleichzeitig ist auch die Höhe der Provision ausdrücklich anzuführen.

Hierbei handelt es sich um eine unverzichtbare Aufklärungspflicht, der ein gewerblicher Immobilienmakler jedenfalls nachkommen muss, da die Kostenfrage von erheblicher Bedeutung für jeden Mietinteressenten ist.

Ein Immobilienmakler hat grundsätzlich nur dann Anspruch auf eine Provision, wenn durch seine Tätigkeit tatsächlich auch ein Mietvertrag zustande gekommen ist. Vorher müssen Sie keine Anzahlung, Vorschuss oder Provision zahlen!

 

DIE MAKLER-PROVISION

Die Höhe der Maklerprovision für Mietverträge ist durch bestimmte Rahmenbedingungen festgelegt. Auf nachfolgende Punkte müssen Sie bei Maklerprovisionen besonders achten.

Wie Sie schon zu den Pflichten von Immobilienmaklern lesen konnten, entsteht die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision durch das Zustandekommen eines Mietvertrag zwischen Ihnen und Ihrem zukünftigen Vermieter. Der Verdienst des Maklers ist es, das Geschäft vermittelt zu habe – so lautet zumindest die Theorie.

Wie hoch darf die Maklerprovision sein?

Die Höchstbeträge für die Maklerprovisionsansprüche sind in der Immobilienmaklerverordnung (siehe Help.gv.at) geregelt. Da der Immobilienmakler in den überwiegenden Fällen als Doppelmakler tätig wird, kann er die Maklerprovision sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter einfordern. Der Immobilienmakler darf dazu noch die 20% gesetzliche Umsatzsteuer verrechnen.

 

Höchstbeträge der Maklerprovision bei Vermittlung von Mietverträgen von Wohnungen: Neue Reglung seit 1.09.2010

Maklerprovision bei unbefristeten oder auf mehr als 3 Jahre befristeten Mietverträgen

  • maximal 2 Monatsmietzinse bei der Vermietung von Haupt- oder Untermieten von Wohnungen und Einfamilienhäusern

Maklerprovision bei einem bis maximal 3 Jahre befristeten Mietvertrag

  • maximal 1 Monatsmietzins

Maklerprovision bei unbefristeten Mietverträgen, wenn der Makler zugleich Verwalter der Wohnung ist

  • maximal 1 Monatsmietzins

Maklerprovision bei Verlängerung der Mietvertrages oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis

  • Ergänzungsprovision bis zur Höhe des Höchstbetrages für gesamte Vertragsdauer, maximal ein halber Monatsmietzins

Maklerprovision bei Untermiete von einzelnen Wohnräumen

  • maximal 1 Monatsmietzins

 

Was ist eine Monatsmiete?

Die Bemessungsgrundlage für die Maklerprovision ist der reine Nettohauptmietzins und die Betriebskosten (bei Gemeinschaftsheizungen sind auch Heizung und Warmwasserkosten zu berücksichtigen) ohne Umsatzsteuer zusammen und zu dieser Gesamtsumme kommen dann 20% Umsatzsteuer hinzu.

Wann ist die Immobilienmaklerprovision zu bezahlen?

Der Immobilienmakler darf die Provision erst dann einfordern, wenn der von ihm vermittelte Mietvertrag auch wirklich rechtswirksam zustande gekommen ist. Das bedeutet, dass er vor diesem Zeitpunkt keinen Anspruch auf einen Vorschuss, Anzahlungen oder Ausbezahlung der Maklerprovision hat.


Die Maklerprovision ist z.b. unzulässig, wenn:

  • der Immobilienmakler auch gleichzeitig Vertragspartner des Mietvertrages ist (z. B. Eigentümer des Hauses)
  • der Mietvertrag mit einem Angehörigen des Immobilienmaklers abgeschlossen wird, mit dem er eine sehr enge und intensive Nahbeziehung hat (z. B. Mietvertrag mit Ehefrau oder Tochter des Maklers)
  • der Immobilienmakler mit dem Vermieter in einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Nahverhältnis steht und Sie nicht unverzüglich darauf hinweist
  • der Immobilienmakler, der zugleich Hausverwalter des Mietobjektes ist, keine über die durch das Verwaltungshonorar gedeckten Tätigkeiten für den Mietvertragsabschluss fördernde Aktivitäten setzt, wie z. B. Inserataufgabe oder Besichtigung der Wohnung

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