OSG-Chef Alfred Kollar: „Burgenland is big enough“

Im Vergleich zu den Privaten haben laut OSG-Chef KR Dr. Alfred Kollar die Gemeinnützigen andere finanzielle Spielräume. „Die OSG als größter gemeinnütziger Bauträger hat Projekte zurückgestellt, die erst jetzt realisiert werden, nachdem sich die Finanzlandschaft beruhigt hat“, sagt Kollar.

War das Jahr 2024 wirklich so schlimm, wie man es vorausgesagt hat?

Alfred Kollar: Es war natürlich anders als die Jahre zuvor. Das ist unzweifelhaft. Man muss aber sagen, dass wir mit Corona beginnend bauvolumenmäßig Höhenflüge verzeichnet haben, die ganz deutlich über den Werten vor 2020 waren. Dort hat in Wirklichkeit eine Bautätigkeit eingesetzt, die alles bisherige in den Schatten gestellt hat.

Bis dahin haben wir von einem Bauvolumen von etwa 120 Millionen geredet. Im Jahr 2021 waren wir dann auf knapp über 160 Millionen. Und 2022 und 2023 waren an der Grenze des Machbaren mit jeweils über 180 Millionen. Das war österreichweit bei allen Gemeinnützigen im Neubau ein Rekordwert.

Wir haben aber da schon gewusst, dass das in der Form nicht weitergehen kann. Ich habe im Vorjahr bereits gesagt, dass sich das Bauvolumen in etwa um ein Drittel reduzieren wird und wir liegen ziemlich punktgenau in dieser Dimension. Wir werden heuer wahrscheinlich im Bereich von 130, 135 Millionen liegen, wobei das immer noch ein Wert ist, der für meine Begriffe großartig ist.

Für die Baufirmen ist der Rückgang aber schon spürbar. 

Deshalb sind wir uns unserer sozialen Verantwortung bewusst und können nicht einfach sagen, dass wir uns zurückziehen, weil die Zeiten schlechter sind und wir uns auf die Verwaltung konzentrieren. Ich habe das schon immer so gesehen, dass wir eine gewisse arbeitsmarkt- und wirtschaftspolitische Verantwortung haben. Ich glaube, dieser sind wir auch heuer gerecht worden, weil wir eben die burgenländischen Firmen nach wie vor mit Aufträgen versehen haben. Wie gesagt, nicht in der Größenordnung wie die Jahre zuvor, aber das war ohnehin an der Grenze des Machbaren für uns und auch für die Firmen.

Die Prognosen mit dramatischen Szenarien, die österreichweit und auch branchenspezifisch erstellt worden sind, kann ich für uns nicht bestätigen.

Was ist der Unterschied zu den Privatbauten? 

Wenn jemand ein Haus bauen wollte, dann hat er in den Jahren vor Corona, also vor 2020, mit Größenordnungen von 350.000 und maximal 400.000 Euro kalkuliert. Ein, zwei Jahre später reden wir von Kostenvoranschlägen um die 600.000 Euro, weil die Beträge durch die Preissteigerungen, vor allem durch die Baustoffindustrie, durch die Decke gefahren sind. Und dann kommt dazu, dass die Zinsen ähnlich wie bei den Baukosten in einem Rekordtempo durch die Decke gefahren sind.

Verschärfend gilt überdies die berühmte KIM-Verordnung, die klarlegt, dass man ein bestimmtes Mindesteinkommen haben muss, um überhaupt ein Darlehen zu bekommen. Das heißt also, es sind Voraussetzungen normiert worden, die die Finanzierung für Private zu einem großen Problem gemacht haben.

Das hat den Gemeinnützigen aber schon auch in die Karten gespielt, oder?

Natürlich hat uns das insofern in die Karten gespielt, als wir durch die wirtschaftlichen Möglichkeiten, die wir haben, anders agieren und anders kalkulieren können, obwohl es auch für uns deutlich schwerer geworden ist und wir Projekte zurückgestellt haben. Diese Projekte haben wir teilweise erst jetzt gestartet, weil sich die Zinsenlandschaft inzwischen verbessert hat. Daher blicken wir durchaus positiv gestimmt in das kommende Jahr.

Sie haben bereits mehrmals öffentlich betont, dass sich die Gemeinnützigen benachteiligt fühlen, weil das Land im Sozialen Wohnbau als Konkurrent auftritt und die Gemeinnützigen bei der Wohnbauförderung ausschließt. 

Ich glaube, es ist jetzt ziemlich genau drei Jahre her, als diese Ankündigung gekommen ist und es ist das Recht einer Gebietskörperschaft, selbst auch wirtschaftlich aktiv zu werden – auch im Wohnbau. Ich habe das immer sehr entspannt und unaufgeregt verfolgt und im Ergebnis sehe ich das jetzt bestätigt. Was ich aber nicht so entspannt sehe, ist, dass die Rahmenbedingungen verändert worden sind in einer Art und Weise, die es uns als Gemeinnützige unmöglich macht, Wohnbauförderungsmittel in Anspruch zu nehmen. Damit entsteht eine Ungleichbehandlung. Und ich denke auch, dass das verfassungsrechtlich letztlich nicht haltbar ist. Ich hoffe, dass es hier entsprechende Änderungen geben wird. Tatsache ist, dass alle vier Gemeinnützigen im Burgenland seit zweieinhalb Jahren keine Wohnbauförderungsmittel im Neubau erhalten. Die letzten Förderungszusicherungen wurden im Juni 2022 ausgestellt. Es gibt seither keine Förderungszusicherung im Neubau. Alles, was wir seither gebaut haben und bauen, müssen wir mit Eigenmitteln bzw. mit Darlehen und mit Finanzierungsbeiträgen unserer Kunden finanzieren. Das ist etwas, das aus meiner Sicht auf Dauer nicht haltbar ist. Ich hoffe hier auf das Einsehen des Landes.

Was erwarten Sie von der kommenden Landesregierung?

Wir sind unseren Aufgaben und Verpflichtungen auch in schwierigen Zeiten immer gerecht geworden. Umgekehrt habe ich gesehen, dass entgegen der Ankündigungen keine einzige Wohnung von Seiten des Landes gebaut worden ist. Und daher wünsche ich mir, dass es das Einsehen gibt und wir aufeinander zugehen. Wir haben die Erfahrung. Es geht letztlich darum, wie wir es gemeinsam schaffen, wie in früheren Jahren wieder ein System aufrechtzuhalten, das es für die Menschen möglich macht, leistbaren Wohnraum – leistbare Wohnungen, leistbare Reihenhäuser – zu erwerben und auch zu behalten.

Also es geht darum, die Wohnbauförderung für die Gemeinnützigen wieder möglich zu machen?

Ich bin der Meinung, dass die derzeitige Wohnbauförderung inhaltlich nicht in Ordnung ist, weil ich nicht einsehe, warum ein Darlehen 30 Jahre lang unverändert in der Annuität bleiben soll. Für mich ist das frühere Förderungssystem mit einer niedrigeren Annuität als Einstieg in die Wohnung immer noch das bessere.

Ich bin der Meinung, die Anfangszahlung in die Wohnung bzw. in das Reihenhaus soll erleichtert werden. Wenn die Leute dann mehr verdienen, letztlich auch durch die Inflation, dann kann es eben zu Steigerungen der Rückzahlungen kommen. 

Ich muss allerdings dem Land Burgenland ein Lob aussprechen. Diese massiven Mietanstiege vom Jahr 2022 auf 2023 hat das Land durch die Einführung eines Wohnkostendeckels abgefedert. Das Land hat hier Wohnbaufördermittel eingesetzt, um die Sprünge auszugleichen. Das Land hat auch in den Jahren 2023 und 2024 die Sprünge im Wohnbauförderungsdarlehen ausgesetzt, was sich mietensenkend ausgewirkt hat. Hier hat das Land tatsächlich Maßnahmen gesetzt, um die Mieten leistbar zu halten. Was ich mir wünsche, ist die Langfristmaßnahme, nämlich Wohnbauförderungsdarlehen zu gewähren für den sozialen Wohnbau, für die Errichtung von Wohnungen und von Reihenhäusern, die aus meiner Sicht leistbaren Wohnraum speziell in den Anfangsjahren garantieren.

Wenn es nun ohnehin keine Wohnbauförderungen gibt, wäre es da nicht auch möglich, dass die OSG über die Grenzen geht? Ist die Steiermark nicht interessant?

Dieses Thema hat uns tatsächlich Anfang der 90er-Jahre beschäftigt. Da haben wir Richtung Westen geschaut, sprich Richtung Steiermark, Richtung Friedberg, Hartberg und auch in Richtung Wiener Neustadt.

Wir haben aber auch – wie viele andere – überlegt, in Steinamanger zu bauen. Nach einer Veranstaltung – das muss 1996/97 gewesen sein, haben wir gemerkt, dass es den Ungarn darum gegangen ist, Partner zu finden, die liquid sind und Geld nach Ungarn bringen. Da war für mich klar: den Weg nach Osten gehe ich sicher nicht.

Und die Steiermark bzw. Niederösterreich haben Sie nie angestrebt?

Das war schon kurz ein Thema, weil ja auch umgekehrt die Niederösterreicher und Steirer ins Burgenland mit Bauprojekten gekommen sind.

Mein Schreiben an die steirische Landesregierung mit meiner Interessensbekundung zur Errichtung von Wohnungen in Hartberg, Friedberg und in Fürstenfeld wurde in Rekordzeit beantwortet. Man freue sich über das Interesse – Wohnbauförderung gebe es keine. Gut. Niederösterreich hat das ein bisschen eleganter formuliert und uns mitgeteilt, dass es eine Reihung gibt und dass nach bestimmten Kriterien die Zuerkennung von Wohnbauförderungsmitteln entschieden wird – aber im Grunde war es auch eine Absage für Wohnbaufördermittel. Ich bin dann zum damaligen burgenländischen Landeshauptmann und Wohnbauförderungsreferenten Hans Niessl gegangen und habe gesagt, lieber Herr Landeshauptmann, wie ist das jetzt? Wir würden in der Steiermark und Niederösterreich bauen wollen und dort gibt es für uns keine Wohnbauförderung. Aber die, die ins Burgenland dringen, die kriegen hier die Wohnbauförderung vom Land. Bestehende Zusagen wurden daraufhin  noch durchgeführt, aber für neue Projekte (von Bauträgern aus anderen Bundesländern, Anm.d.Red.)  gab es dann eine Gleichbehandlung, sprich keine Wohnbauförderung mehr. 

Inzwischen ist ja viel Zeit vergangen und die Situation eine komplett andere. Wäre es jetzt nicht interessant für die OSG,  in einem Nachbarbundesland zu bauen, zumal es im Burgenland für Sie ja auch keine Wohnbauförderung gibt?

Wenn man den Schritt setzt, muss man dort Netzwerke aufbauen. Ich habe demnächst mein 25-jähriges Jubiläum als Geschäftsführer. Vom ersten Tag an habe ich meine Fühler im Burgenland ausgestreckt und ein Netzwerk aufgebaut.

So hätten wir uns auch alles in der Steiermark und in Niederösterreich erarbeiten müssen. Ich habe damals das Ziel gehabt, das Burgenland abzudecken und daher gar nicht weiter überlegt.

Die Arbeit war umfassend genug und tagfüllend und auch für die Mitarbeiter ausreichend. Wir haben damals knapp 40 Mitarbeiter gehabt. Jetzt haben wir 130. Das heißt also, der Mitarbeiterstand ist sukzessive gewachsen, weil es immer mehr Gemeinden geworden sind.

Mit anderen Worten, ich habe da gar keine Zeit gehabt, mich mit dem Gedanken zu beschäftigen, auch in der Steiermark oder in Niederösterreich zu bauen. Mir war das Burgenland groß genug.

Der einstige Ex-Vizekanzler Gorbach hat einmal gesagt: „The world in Vorarlberg is too small for me.“ Ich sage: „Burgenland is big enough.“

Die OSG baut in 160 Gemeinden. Alle 171 werde ich, glaube ich, nicht mehr schaffen. Aber von 60 auf 160, das ist uns gelungen und das kann man als Äquivalent dafür sehen, dass wir auf die Steiermark und auf Niederösterreich verzichten. Ich bin zufrieden damit.

Trotzdem nochmals ganz konkret gefragt: Würde sich eine Immobilie in der Oststeiermark anbieten – würde die OSG ablehnen – auch in Anbetracht der Situation, dass es im Burgenland keine Wohnbauförderung gibt?

Ich würde es definitiv ablehnen – obwohl wir aufgrund unserer Satzung in den angrenzenden Bezirken der Steiermark und Niederösterreichs bauen dürften. Wir haben damals den Slogan entworfen, der heute noch gilt: Bauen und Wohnen im Burgenland. Und das ist etwas, das wir immer schon hochgehalten haben. Uns ist keine Gemeinde zu groß, aber uns ist auch kein Ort zu klein. Und daher gibt es eben mittlerweile auf unserer Agenda Orte, die unter 100 Einwohner haben und wo wir trotzdem Wohnungen gebaut haben. Ich denke da etwa an Hasendorf.

Hasendorf ist ein Ort, den Sie oft als Beispiel erwähnen. Mit dem sind Sie schon irgendwie besonders verbunden?

Ich stehe dazu, dass ich „Rabbit Village“ (lacht) oft und gerne als Beispiel für die Haltung der OSG hernehme. Wir haben dort mittlerweile 20 Wohnungen gebaut. Und wenn eine Wohnung frei wird, ist sie sofort wieder vergeben. Es gibt praktisch keinen Leerstand in Hasendorf. Der Ort hatte rund 50 Einwohnerinnen und Einwohner und gehört zu den wenigen Orten in Österreich, die die Bevölkerungsanzahl innerhalb von zehn Jahren verdoppelt haben. Ich kann mich noch an den Spatenstich der ersten Wohnanlage erinnern. Es war ein wirklich kalter Apriltag und als ich dort ankam, hab ich meinen Augen nicht getraut. Es waren über 100 Leute dort. Das war ein richtiges Dorffest.

Ist vieles auch eine Bauchentscheidung?

Wenn ich ein Projekt vorbereite, identifiziere mich mit dem. Ich fahre durch die Lande, ich beobachte sehr genau, ich schaue mir dann eben Gemeinden an, ich schaue mir Projekte an, ich schaue mir Standorte an. Das ist dann so stark in meinem Kopf drinnen, das hängt einfach mit meiner Verrücktheit zusammen. Für mich ist es kein Job. Für mich ist es wirklich eine Berufung. Scherzhaft sage ich oft, dass „sich wichtig machen und bled daherreden“ meine Haupteigenschaften sind.

Ich bin unheimlich gern unter Leuten. Ich fahre meine 80.000 km im Jahr – ohne Chauffeur. Und liebe es einfach, mit Leuten ins Gespräch zu kommen, Projekte anzudenken, etwas zu entwerfen zu entwickeln. Und eines freut mich wirklich sehr: dass die Leute, wenn sie über mich reden, immer wieder meine Handschlagqualität hervorheben. Ein Satz meiner Mutter ist mir immer in Erinnerung: „Was man verspricht, das muss man halten.“ Darum bemühe ich mich.

In wenigen Wochen wählt das Burgenland. Glauben Sie, dass die Baulandsteuer der SPÖ schadet?

Ich bekomme aufgrund meiner beruflichen Tätigkeit und auch durch den Fußball schon mit, dass die Baulandsteuer ein Thema ist, das die Leute bewegt. Wie weit es die Wahlen beeinflusst, kann ich nicht sagen. Aber was ich aus Sicht der OSG feststelle, ist, dass wir sehr viele Grundstücke deswegen kaufen können, weil die Leute gesagt haben, die „Doskosteuer“ zahlen wir sicher nicht.

Das ist auch eine Tatsache und daher beurteile ich das schon mit zweierlei Maß. Der dahinterstehende Gedanke ist, Bauland zu mobilisieren. Dieser Gedanke hat was, weil man muss ganz einfach sagen, die Widmungen früherer Jahrzehnte, wo man sich hektarweise Bauland gesichert hat, ohne entsprechende Bindungen und Befristungen, die sind ganz sicher falsch gewesen.

Das Horten von Bauland, um dann für die Kinder, Enkelkinder und Urenkelkinder Grundstücke zu haben, das ist aus meiner Sicht nicht in Ordnung. Also insofern hat diese Baulandmobilisierungsabgabe schon einen Sinn und eine Berechtigung.

Wie blicken Sie ins Jahr 2025?

Ich glaube, dass der Wohnbau generell wieder stärker durchstarten wird und dass die Wirtschaftsleistung insgesamt eine gute wird.

Sorgen macht mir der Umgang der Menschen untereinander. An sich haben wir einen ganz stabilen Personalstand. Aber im Bereich der technischen Hausverwaltung, wo die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter vor Ort sind und den ständigen Kontakt zu Bewohnern haben, da merken wir, was die mitmachen und da haben wir derzeit eine hohe Fluktuation. Die Leute halten das nicht aus, wie mit ihnen umgegangen wird.

Es gibt bei vielen nicht einmal das geringste Maß an Wertschätzung. Und das wünsche ich mir für 2025: dass wir einander wieder mehr wertschätzen und höflicher begegnen.