„Wohnen muss leistbar bleiben“

KommR Dr. Alfred Kollar ist seit 35 Jahren untrennbar mit der OSG verbunden. Am 22. September feiert er seinen 62. Geburtstag. Das Thema Pension kommentiert er mit „unvorstellbar“ – dafür sei seine Arbeit zu spannend. 

Wie geht es Ihnen?

Dr. Alfred Kollar: Sehr gut, weil ich mich gesund fühle und mir meine Familie große Freude macht. Das schätzt man mit den Jahren umso mehr. Das Älterwerden hat nicht nur Nachteile. Man sieht Dinge gelassener und wird entspannter. Man nimmt nicht alles so ernst, wie es im ersten Moment scheint, kann vieles relativieren und Dinge mit einer Gelassenheit beurteilen. Man gibt sich nicht nur negativen Gedanken hin, sondern weiß, dass es auch wieder anders wird. Was ich damit sagen will: Die derzeitige Situation ist alles andere als angenehm. Wir haben 2020 die große Herausforderung mit Corona gehabt. Mit Pandemie, Lockdowns, mit Baustellenschließungen. Wir hatten Einschränkungen, mussten Lieferprobleme in Kauf nehmen, Preisexplosionen bei den Baukosten, Grundkostensteigerungen. Als wir glaubten, dass jetzt alles überstanden ist, haben wir das Thema der Energiepreise serviert bekommen und jetzt das derzeit enorm herausfordernde Thema der Zinsanhebungen. Was dabei gerade abläuft, ist in dieser Form in der Nachkriegszeit einmalig. Es hat noch nie eine Phase gegeben, in der in so kurzer Zeit neun Zinsanhebungen seitens der EZB waren und in der der Euribor von einem Minus von 0,55 im Jänner des Vorjahres auf aktuell knapp vier Prozent geklettert ist. Also eine Zinssteigerung von knapp viereinhalb Prozent.

Wie wirkt sich das im Unternehmen OSG aus?

Eine Zinsenanhebung in diesem Ausmaß bedeutet, dass die Miete in einer Größenordnung von vier bis fünf Euro am Quadratmeter teurer wird. Das wäre bei einer 80 Quadratmeter-Wohnung eine Erhöhung von 320 bis 350 Euro monatlich. Und wie man hört, ist unmittelbar keine Besserung in Sicht. Im Gegenteil, man redet von einer nochmaligen Anhebung. Ich bin aber grundsätzlich ein Positivdenker und erwarte mir für etwa Mitte nächsten Jahres, dass die ersten Zinssatzsenkungen kommen. Ich erwarte mir nicht, dass sie so schnell gehen wie die Anhebungen und ich erwarte auch nicht, dass die Zinsen auf den Ausgangssatz zurückkehren werden. Aber ich denke schon, dass wir uns auf zweieinhalb Prozent einpendeln sollten. Diese Größenordnung ist wirtschaftlich vernünftig. Ich hoffe auch, dass sich die Inflation in diese Richtung bewegen wird. Damit könnten wir gut leben.

350 Euro mehr an Miete ist für die meisten Haushalte nicht leistbar – und die OSG gibt diese Mieterhöhung in dieser Form ja auch nicht weiter. Durch den Wohnkostendeckel vom Land Burgenland und von den gemeinnützigen Wohnbauträgern müssen die burgenländischen Haushalte – so sagt es das Land – 2,4 Millionen Euro weniger bezahlen. Es geht dabei um das Einfrieren der Mieten auf zwei Jahre. Außerdem verzichtet das Land Burgenland auch auf die Annuitätensprünge bei den Wohnbauförderungen und damit auf die Einhebung der Steigerungsbeträge. Die Botschaften an die Mieter sind für manche vielleicht ein wenig unklar – denn die Rede ist einerseits vom Einfrieren der Mieten. Und andererseits haben wir gerade über Mieterhöhung durch die Zinssteigerungen gesprochen. Was kommt denn nun auf die OSG-Mieterinnen und Mieter zu?

Da muss man schon unterscheiden. Die Auswirkung der Zinssteigerung betrifft jetzt einmal den Neubau. Eine Wohnung, die ich vor eineinhalb Jahren mit einem Zinssatz von 0,80 kalkuliert habe, muss ich jetzt mit fünf Prozent kalkulieren. Diese zukünftigen Mieterinnen und Mieter sind mit der Tatsache konfrontiert, dass es diese Steigerungen gibt. Und dann gibt es den Wohnungsbestand – also jene, die bereits in einer OSG Wohnung oder einem Reihenhaus wohnen – und hier gibt es eben eine Maßnahme, die das Land im Schulterschluss mit den vier gemeinnützigen Wohnbauträgern gemacht hat. Im Zuge dieses Wohnkostendeckels kommt es zum Einfrieren der Mieten. Die Mieten, also die Darlehensrückzahlungen, wurden nicht angehoben. Ich betone aber: Es geht nicht um die Betriebskosten, sondern nur um die Mieten – diese bleiben unverändert. Der Betriebskostenanteil ist von dem Kostendeckel nicht erfasst. Aber die Mieten wurden auf Stand Dezember 2022 eingefroren. Das betrifft rund 6.500 OSG-Wohnungen.

Wer finanziert das?

Das Land Burgenland übernimmt durch nicht rückzahlbare Zinszuschüsse die Zinssteigerungen, die der ursprünglichen Mietkalkulation 2023 zugrunde liegen. Die Anhebungen, die dann bis Ende 2024 anfallen, übernimmt die jeweilige Genossenschaft und schreibt sie dann ab 2025 zeitverzögert vor. Aber es gibt in diesen zwei Jahren bis Ende 2024 keine Anhebung der Miete im Sinne von Darlehensrückzahlungen an die Bank oder das Land.

Was heißt das konkret für die Mieterinnen und Mieter?

Den Mietern dürfen wir bis Ende 2024 nur vorschreiben, was sie im Dezember 2022 bezahlt haben. Das bedeutet, dass dieses Delta, das hier entsteht, einerseits vom Land finanziert wird UND ZWAR DURCH NICHT RÜCKZAHLBARE Zinsenzuschüsse. Die Erhöhungen, die durch die Zinsenveränderungen im heurigen Jahr und 2024 notwendig werden, werden von den Bauvereinigungen vorfinanziert. Es ist der jeweiligen Bauvereinigung nach 2024 überlassen, wann und in welchem Zeitraum sie diesen gestundeten, vorfinanzierten Betrag dann rückfordert. Innerhalb eines Jahres oder man verteilt es auf längere Zeit. Ich kann nur für die OSG sprechen und sagen, dass nicht auf einmal ein Brocken kommen wird. Wir werden schauen, was wirtschaftlich und im Sinne der Mieterinnen und Mieter vertretbar ist. Eine Erhöhung wird kommen. Aber wir verteilen den Differenzbetrag sicherlich auf drei bis fünf Jahre – je nachdem wie sich die Situation darstellt.  Das große Thema ist: Wohnen muss leistbar bleiben!

Leistbarkeit muss auch das Thema sein, wenn es um die Energieversorgung geht. Beim Strom ist man in einer OSG-Wohnung ja unabhängig und kann den Anbieter wählen. Bei der Wärme nicht. Da ist man an die Burgenland Energie gebunden. Warum gibt es hier nicht einen Sondertarif für eine OSG-Wohnung, wenn man schon keine Möglichkeit hat, den Versorger zu wechseln?

Das ist tatsächlich der allgemeine Tarif und es gibt keine Sondertarife. Aus Sicht des Energieversorgers verstehe ich das auch. Gewerbliche Wohnbauträger würden der Burgenland Energie ja eine Schieflage vorwerfen, wenn die Gemeinnützigen eine Bonifikation bekommen und andere nicht. Ich würde einen gewerblichen Wohnbauträger verstehen, der sich beschwert, warum seine Mieterinnen und Mieter nicht ebenso einen Sondertarif bekommen. Zum anderen ist es schon eine berechtigte Frage. Aber wie soll man differenzieren? Welcher Bauträger ist groß genug für eine Bonifikation? Und soll diese nur bei den Gemeinnützigen zur Anwendung kommen oder auch bei den Gewerblichen? Das wäre ein Problem.

Wie würden Sie Ihr Verhältnis zum Land Burgenland beschreiben?

Generell ist es gut. Das heißt aber nicht, dass es nicht Luft nach oben und Verbesserungsmöglichkeiten gibt in dieser Beziehung. Unter grundsätzlich gut verstehe ich die Tatsache, dass wir im Sozialbereich, den Pflegezentren, Pflegeheimen sehr gut mit dem Land kooperieren und diese Kooperation in den letzten Monaten an Qualität noch gewonnen hat. Wir haben die Pflegeheime in Schandorf und Zurndorf gebaut, bauen gerade die Erweiterungen in Olbendorf und Draßburg. Wir haben das Pflegezentrum in Schattendorf gebaut. Und auch jenes in Stinatz wird gerade von uns geplant und es gibt enge Kontakte über weitere Pflegezentren. Aber im Bereich der Wohnbauförderung ist es tatsächlich so, dass es diese Art der Behandlung der Gemeinnützigen noch nicht gegeben hat. Und ich hoffe schon, dass das Land die Einsicht hat, die Fördervoraussetzungen abzuändern. Das Land hat klar als Förderungsvoraussetzung genannt, dass jede Mieterin und jeder Mieter einer geförderten Wohnung den Eigentumsanspruch haben muss, mit seiner ersten Miete bereits eine Kaufpreiszahlung leistet und dass jede Mieterin bzw. jeder Mieter damit Eigentümer wird – zu den Herstellungskosten. Diese Vorgabe ist für uns Gemeinnützige per Gesetz nicht erfüllbar. Durch diese Vorgabe sind wir de facto von der Wohnbauförderung ausgeschlossen. Wir bekommen auch seit einem Jahr im Neubau keine Förderungszusicherung mehr. Hier entsteht ein eklatantes Missverhältnis zwischen dem Land als Wohnbauträger – das übrigens noch kein Projekt realisiert – und uns als gemeinnützige Wohnbauträger, die den sozialen Wohnbau bisher aufrechterhalten haben, aber nun die Förderungen gar nicht in Anspruch nehmen dürfen. Nicht jeder, der eine Wohnung übernimmt, will auch Eigentum erwerben. Ich verweise immer auf das Beispiel einer Startwohnung. Der Mieter einer Startwohnung soll in etwa nach fünf Jahren die Wohnung wieder frei machen für den nächsten jungen Menschen. Oder ich denke an die Mieterin einer Seniorenwohnung – der ist es nicht wichtig, Eigentum zu erwerben. Sie will eine Wohnung, die barrierefrei ist und die sie sich leisten kann. Das bedenkt der Förderungsgeber nicht. Mein Wunsch ist der, dass das Land die Wohnbauförderungs-Richtlinie überdenkt.

Sehen Sie Auswirkungen auf die Bautätigkeit?

Die Bautätigkeit lässt massiv nach. Zwischen den Baustarts im ersten Halbjahr 22 und jenen im ersten Halbjahr 23 sind Welten dazwischen. Beim Wohnungsbau sind es um fast 2/3 weniger. Die verringerten Baubeginne wirken sich im Herbst und im Frühjahr aus. Jetzt spürt es der Baumeister, wenn auf einmal die Aufträge nachlassen. Das Baunebengewerbe spürt es noch nicht, weil die noch die Aufträge vom Vorjahr haben. Aber die Nicht-Baubeginne heuer wirken sich in der Folge auf alle aus. Das wird mit ein Grund sein, dass man das Land von einem Umdenken überzeugen muss. Nicht nur für uns. Wir könnten problemlos mit der Bautätigkeit ein Jahr aussetzen. Wir verwalten immerhin 18.000 Wohnungen. Aber wir haben einen sozialpolitischen Auftrag und auch die Mitarbeiter auf den Baustellen wären die Leidtragenden. Wir sehen unseren Auftrag darin, leistbares Wohnen zu schaffen. Dieser Herausforderung stellen wir uns. Weil die Nachfrage nach Wohnungen ja weiter besteht und auch, weil wir der Wirtschaft eine Sicherheit geben müssen. Wobei ich ohnehin glaube, dass es gleichheitswidrig ist, was die Benachteiligung der Gemeinnützigen bei den Wohnbauförderungs-Richtlinien betrifft.

Würden Sie bestätigen, dass sich die OSG in jene Branchen einreiht, die derzeit massiv zu spüren bekommen, dass das Land als Unternehmer tätig ist. Wir haben über 80 Gesellschaften, die in die Wirtschaft eingreifen?

Wenn ich sagen würde, dass ich das nicht so sehe, würde ich dem widersprechen, was ich vorher gesagt habe. Tatsache ist, dass das Land selbst Wohnungen bauen will. Aber es ist halt derzeit noch kein Projekt da. Das Land hat angekündigt, im Wohnungsbau Unternehmer sein zu wollen, macht es aber derzeit nicht. Und ich sehe auch keine Notwendigkeit dafür. Denn für uns ist ohnehin immer der Fokus auf die Leistbarkeit gelegt worden. Ich habe hier als Indikator die Leerstandsquote und im Neubau die Vergabequote. Wir haben 96 Prozent der Neubauten vergeben. Das ist ein Zeichen, dass wir leistbar bauen. Bei der Leerstandsquote unserer gemeinnützigen Mietwohnungen – wir reden hier von rund 12.000 – haben wir 46 Wohnungen, die leer stehen. Das sind 0,4 Prozent. Auch hier zeigt es, dass die  Leistbarkeit gegeben ist. 

Gibt es Einzelschicksale, die Sie in den letzten Monaten berührt haben und die die Situation widerspiegeln.

Die gibt es immer wieder. Wir arbeiten sehr eng mit der Volkshilfe Burgenland zusammen. Und gemeinsam mit dieser sind wir gerade dabei, einer Frau aus dem Bezirk Neusiedl mit vier Kindern, alleinstehend, krank, 945 Euro Mindestsicherung plus Kinderbeihilfe, zu helfen. Diese Frau ist am Ende ihrer finanziellen Möglichkeiten. Wir werden hier den Rückstand abdecken und aus unserem Sozialfonds mit der Volkshilfe einen Zahlungsplan erarbeiten, damit diese Frau mit ihren vier Kindern über die Runden kommt.

Sie haben im Vorfeld dieses Gesprächs erzählt, dass der Arbeitsalltag für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der OSG seit den Preiserhöhungen schwieriger geworden ist. Merken Sie auch, dass der zwischenmenschliche Kontakt ein anderer geworden ist?

Ja! Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter leisten wirklich großartige Arbeit und es gibt in unserem Unternehmen niemanden, der einem anderen absichtlich Schaden zufügt bzw. absichtlich etwas nicht macht. Im Gegenteil. Jede und jeder ist bemüht und weiß, wie schwierig es derzeit für viele unserer Kundinnen und Kunden ist. Ich wünsche mir, dass wieder mehr Verständnis aufgebracht wird und ein gewisses Maß an Wertschätzung. Vor allem bei unseren technischen Hausverwaltern ist die Fluktuation am größten, weil die wirklich vieles abbekommen. Vielen Leuten geht es darum, zu reden bzw. Dampf abzulassen. Ich wünsche mir mehr verständnisvolles Verhalten gegenüber unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, weil die wirklich ihr Bestes geben.

In einem Interview vor rund einem Jahr haben wir über Ihre Pension gesprochen. Denken Sie daran?

Ich werde im September 62. Ich fühle mich absolut nicht in diesem Alter. Die Aufgabe hier im Unternehmen ist derart spannend und fordert mich – aber sie freut mich auch. Und ich komme mit unheimlich vielen Menschen zusammen. Das liebe ich und ich glaube, das merkt man. Das ist mein Leben, abgesehen von meiner Familie. Ich fahre dermaßen gerne morgens ins Büro, ich hab gar keine Zeit, an die Pension zu denken – das kann ich mir gar nicht vorstellen. Wenn mir weiterhin Gesundheit geschenkt ist, dann habe ich schon noch vor, einige Jahre hier in diesem Unternehmen tätig zu bleiben. Das verrückte Leben, um halb vier Uhr aufzustehen und ein schlechtes Gewissen zu haben, wenn es einmal 5 Uhr wird, das wird auf Dauer nicht gehen. Das werde ich ein wenig umstellen. Aber derzeit mache ich noch immer meine 16 bis 18 Stunden pro Tag und meine 80.000 Kilometer pro Jahr. Es macht mir unheimlich Spaß.